리모델링 가이드

🏡 낡은 여관을 세미텔로 리노베이션

관리자

2006-10-27 19:06:45, 조회 : 433, 추천 : 90

32년된 여관의 방수와 배관시설 등이 노후화되어, 임차인이 보증금 반환을 요구함에 따라 더 이상 수익시설로의 기능을 하지 못하는 실정이었다. 이에 김씨는 방수 및 배관교체 등 기본 건축 공사만을 (주)고려 R & C에 의뢰해 왔다. 그러나 현장 조사를 한 결과 방수 및 배관공사 뿐 아니라 여관내의 기본 시설재(침대, 가구 등)와 욕실 등의 시설이 낙후되어 있다.

이 시설들을 전면 보수할 경우 시설 투자비에 비해 수익증가가 어려운 상황이어서 건축주에게 새로운 시설로의 용도변경을 권했다. 이에 건축주도 새로운 용도 변경을 통한 안정적인 수익시설로의 전환을 요구함에 따라 설비공사 뿐 아니라 용도변경을 하기로 했다.

◆ 리노베이션 전

현 여관시설은 건축 년한이 32년 된 시설물로 옥상 및 창틀에서 방수가 제대로 되지 않았고, 앞 건물과 뒷 건물이 다른 시설로 건축되었다가 추가로 여관시설로 전환했기 때문에 두 시설물 사이의 틈새에서 누수가 되는 실정이었다. 또한 여관시설에서 제일 중요한 샤워실과 배관시설의 노후로 전면 교체가 요구되는 상황이었다. 그리고 기존에 외장을 페인트로 마감했으나 박리 및 노화가 심한 상태였고, 철근도 외부로 노출되어 부식이 심하여 외장을 새롭게 해야 할 상태였다.

◆ 용도변경 포인트

먼저 시설물의 교통환경을 확인한 결과 아현역(2호선) 및 애오개역(5호선)에서 도보로 5분내 도달 가능한 지역에 있고, 신촌 및 이대입구 등의 대학가와 충정로 및 공덕동 일대 업무시설 밀집지역에 위치해 있다. 또한 주변에 재래시장인 아현시장과 편의점 및 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편이성이 높은 지역이다. 즉 대학생 및 직장인을 타켓으로 한 시설물로 전환이 가능한 것으로 판단되었다.

본 시설물 상권은 교통 편이성이 높은 역세권이고, 오피스와 대학가 밀집지역으로 이들을 대상으로 한 세미텔로 전환으로 하기로 했다. 세미텔은 실내에 생활 가능한 기본적인 가구 일체를 제공하고, 임대료는 보증금없이 월세로 받는다. 평수는 2.5평∼5평내외인 것이 특징이다.

◆ 리노베이션 포인트

①각 실에는 침대, 일체형 책상 및 책꽃이, 옷장 등을 심플한 색상으로 통일감 있게 배치를 했고, T.V, 전화기 등도 완비했다.
②내장 바닥재 및 벽지는 시설물 수요자가 신세대이므로 색상 등을 편안하고 밝은 우드륨 및 실크벽지로 마감을 했다. 특히 실간 소음차단 및 화재예방을 할 수 있도록 벽체 틈새 사출을 철저히 하고 석고보드로 마무리하였다.
③실내 조명은 자연광을 낼 수 있는 것으로 시설해 답답한 느낌을 없앴다.
④부대시설로는 각층별로 공용세탁실을 배치했고, 또한 세탁기와 다림질 시설도 추가했다. 화장실도 층별로 설치했다.
⑤칙칙한 분위기의 계단실 및 복도의 벽체 및 천장은 밝은색 계통의 무늬코트를 사용하였다.
⑥나무로된 실내 바닥재는 철거하고 미장공사후 디럭스 타일로 마감했다.
⑦비내력벽인 기존 욕실벽체 및 내부시설은 모두 철거를 했다.
⑧페인트로 마감한 기존 외장은 외단열시스템으로 보수 보강을 해 단열 및 방수문제를 해결했다.
⑨옥상은 경량 유리 패널(폴리카보네이트)로 보강을 해 건조대 및 아담한 휴식공간으로 변경했다.
⑩실별 구분은 현재의 여관 실별 벽체를 철거하지 않고 경량 칸막이로 공간배분을 했다.
⑪기존 욕실에서 새로 추가되는 실은 창호를 넓게 만들고, 바닥은 엑셀 파이프로 난방을 보강했다.

◆ 공사비용

공사기간은 모두 3개월이 걸렸다. 공사비는 설비공사 2천400만원, 전기공사 1천980만원, 가구공사 1천720만원, 미장 및 타일공사 1천600만원 등 총 1억5천910만원이 소요되었고, 평당 130만원(시설 면적 120평)이 들었다. 본 시설물은 기본시설인 전기 및 설비 등을 전면교체를 했고, 침대 및 가구 등을 신세대 감각이 있는 제품으로 선택했고, 외부는 외단열시스템으로 마감을 했다.

◆ 리노베이션 효과

기존 여관은 1층 9실, 2층 7실 등 총 16실이었다. 세미텔로 변경 후 1층 17실, 2층 14실 등 총 31실로 수익공간이 더 확대 되어 임대 수익이 상승하였다. 또한 버려진 옥상도 휴식 공간으로 활용할 수 있었다. 또한 시설 노후에 따라 매번 방수 및 배관 시설 등의 부분적인 공사에 따른 번거러움과 보수 공사비를 절감할 수 있었다.

◆ 세미텔 관리문제

세미텔로 변경 후 문제가 되는 것은 관리문제이다. 그러나 현재 전문적으로 건물의 유지관리를 대행하는 업체들이 있으며, 이들 업체에서는 기본설비 점검과 방역업무, 청소, 내, 외부 보수업무 등을 담당해 준다. 또한 임대료 및 관리비 등을 징수해주며, 입주자 모집 등 일체의 관리를 해줌으로써 이들 업체를 선정하여 관리업무를 맡기면 된다.

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