리모델링 가이드

🚃 업무용 빌딩 리노베이션

관리자

2006-10-27 19:07:54, 조회 : 398, 추천 : 101

벤처창업과 경기호전으로 업무용 빌딩의 공실률이 낮아짐에 따라 수익성 높은 부동산 상품으로 등장하고 있다. 강남 테헤란로 및 강북 마포 등 오피스 밀집지역의 임대료가 평균 6%정도 상승하고 있으며, 매매가격도 올라가고 있다.

◆ 경매로 구입하기

업무용 빌딩을 가장 저렴하게 매입할 수 있는 방법은 바로 경매이다. 현재 업무용 빌딩의 감정가 대비 낙찰가는 60~70%선에 구입이 가능하다. 그러나 역세권주변의 경우는 75~85%로 높게 책정된 경우도 있다. 위와 같이 매입비용이 저렴할 뿐 아니라 세입자의 명도처리가 용이하다는 점이 장점이다.

업무용 빌딩의 경우에는 주택임대차보호법 적용대상이 아닌 세입자가 많으며 또한 입주자가 사무실 이전에 따른 추가 비용을 부담하기 보다는 재계약을 원하기 때문이다. 그러나 임대면적 중 주택면적이 절반이상인 경우에는 주택으로 간주돼 주택임대차보호법에 적용되는 경우가 있으므로 현장방문을 통해 이를 꼭 확인해야 한다.

◆ 리노베이션 포인트 및 비용

먼저 지역특성에 맞는 리노베이션 전략을 세우는 것이 중요하다. 사무실 밀집지역의 경우는 외장공사 및 공용시설인 복도, 계단, 화장실 등을 리노베이션한 후 임대하는 것이 좋다. 또한 역세권이나 대학가 밀집지역의 경우는 원룸으로 용도변경해 리노베이션하는 것이 유리하다.

보통 원룸은 일반 사무실보다는 임대료가 1.3배가량 되고 월세 비중이 높아 안정적인 고수익을 낼 수 있기 때문이다. 상가밀집지역은 인터넷방, 증권방, 팬시점 등 트랜드 업종을 중심으로 구성하면 좀 더 높은 시너지 효과를 낼수 있다. 업무용 빌딩은 주택과 달리 내부시설을 리노베이션하기 보다는 외장공사만으로 효과를 극대화할 수 있어 비용이 상대적으로 적게 소요된다.

먼저 건축물관리대장, 토지대장 및 토지이용계획확인원 등의 기초서류를 통해 미관지구, 도시계획시설, 상업지구, 주거지역 등을 확인한 후 외장공사 범위 및 규모 등을 정해야 한다.

다음으로는 유치가능 시설 및 주변 현황분석을 통해 외장 마감재를 선택하는 것이 좋다. 통상 외장 리노베이션 비용은 평당 60~70만원정도가 소요되는데 이는 마감재 선택에서 비용 차이가 많이 난다. 현재 외장재 중 가장 저렴한 것이 드라이 비트이다. 드라이 비트는 다양한 색상처리를 할 수 있고, 단열효과가 높으며 공사비용이 적게 소요된다.

㎡당 3만6천원정도면 토탈시스템으로 시공이 가능하다. 그러나 때가 잘탄다는 단점이 있다. 다음으로 법랑패널과 세라믹패널이 많이 사용된다. 패널은 깔끔하고 관리가 용이하다는 점에서 널리 이용되며 단가는 법랑패널이 ㎡당 11만2천만원, 세라믹패널은 ㎡당 9만6천원 정도면 시공이 가능하다. 외장공사와 함께 공용시설인 화장실을 보수하는 것이 좋다. 화장실은 내부 타일 교체만으로도 깔끔한 분위기를 연출할 수 있으며 세입자에게도 좋은 인상을 줄 수 있기 때문이다.

◆ 주의사항

일반적으로 주택은 권리분석을 통해 세입자의 명도처리 비용 및 시세, 주거환경만을 확인하면 되지만 빌딩은 주변 상권현황, 임대료 변화 추이, 교통 접근성, 업종현황 등을 파악해야 한다. 또한 리노베이션할 경우 현장 방문을 해 건축물의 상태를 꼼꼼히 확인해 리노베이션 비용을 미리 산정하고, 낙찰가와 예상 임대수익 등을 조사해 사업성 분석을 면밀히 해야 한다.

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