◆상가주택,왜뜨나=상가주택은 건물내에 점포와 주택이 함께 있어 직접 거주하면서 상가를 임대놓아 고정적인 수익을 올릴 수 있기 때문. 5억∼10억원정도인 근린상가(상가빌딩)에 비해 비교적 소자본으로 투자가 가능해 투자금액대비 수익성을 따지는 실속투자자들이 선호하고 있다는 분석이다.경매를 통해 상가주택을 낙찰받으면 시세의 80%정도에서 매입할 수 있어 부동산경기가 본격 회복될 경우 짭짤한 시세차익도 거둘 수 있다.
“고정적인 임대수익을 통해 노년을 편안하게 보내려는 50∼60대 중산층들이 상가주택 투자에 적극적인 편”이라고 말했다. 이 때문에 국제통화기금(IMF)체제이후 비인기종목으로 전락했던 상가주택이 경기회복으로 다시 투자자들로부터 각광을 받고 있다는 것이다.
또 지난 5월부터 건축물의 용도변경이 허가제에서 신고제로 전환되면서 개조가 훨씬 쉬워진 것도 한 요인. 상가주택을 해당 지역 상권에 맞춰 주택부문을 음식점이나 상가로 바꿔 수익을 올릴 수 있게 된 것이다.
◆낙찰사례=지난 8일 서울지법 본원 1계에서 경매에 부쳐진 서울 중구 중림동 대지 29평 건물 80평의 지하1층, 지상4층짜리 상가주택은 11대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 2회 유찰된 이 상가주택의 낙찰가는 감정가의 82.6%선인 2억2천9백60만원. 서부역 인근의 이 상가주택은 주택·상가밀집지역에 위치한데다 지은지 2년에 불과한 신축건물이어서 투자자들이 몰렸다는 후문이다.
또 지난 4일 서울지법 동부1계에서 첫 입찰에 부쳐진 성동구 금호동 3가 대지 9평 건물 7평의 지상2층짜리 상가주택은 감정가보다 더 높은 가격에 낙찰, 참가자들을 놀라게했다. 이날 3명이 경쟁을 벌인 이 상가주택의 낙찰가는 감정가의 1백15.9%인 1억4천2백만원.
또 8일 본원 1계에서 진행된 강남구 삼성동 대지 86평 건물 3백12평의 지하1층 지상6층 상가주택도 감정가의 1백11.5%인 15억1천1백만원에 낙찰됐다.
◆투자전략=지난 상반기까지만해도 경매시장에 나온 서울과 수도권지역의 상가주택물량은 한달평균 8백∼1천여건에 달했다. 대개 2회유찰된뒤 낙찰됐고 낙찰가율(감정가대비 낙찰가비율)도 70%를 넘지 않았다. 하지만 요즘은 물량이 줄어들어 5∼7백건 정도에 불과한 편. 한번의 유찰없이 낙찰되는 경우도 적지 않고 낙찰가율도 75%정도까지 올랐다.
때문에 상가주택을 낙찰받으려면 대개 1회 유찰된뒤 뛰어들어야 가능하므로 지나친 ‘여유’는 바람하지 않을 듯.
상가주택은 임대수요가 많은 역세권이나 대학가주변을 노려야 나중에 되팔기도 쉽고 세를 놓기도 좋다. 또 차량통행이 가능한 6m이상의 도로에 접해 있어야 건물의 가치가 높다는 점을 염두에 둬야 한다.
◆주의사항=상가주택은 일반 상가와는 달리 주택임대차보호법이 적용되므로 최초저당일보다 앞선 세입자가 있는 물건은 피하는 것이 좋다. 또 잔금을 납부하더라도 소유권을 행사하기까지 2∼6개월정도 걸리므로 이를 감안한뒤 응찰해야 한다. 상가면적이 주거면적보다 많을 경우 주택으로 인정받을 수 없어 3년이 지난뒤 팔아도 양도세 비과세 대상이 아니라는 사실도 유의해야 한다.
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