리모델링 가이드

⛑️ 원룸 리노베이션 재테크

관리자

2006-10-27 19:07:22, 조회 : 497, 추천 : 111

지난해 건축법 개정이후 건물의 용도변경이 용이해짐에 따라 낡은 단독주택이나 도심지 노후 여관 및 여인숙, 빈사무실 등을 원룸으로 개조하는 리노베이션이 수익성 상품으로 자리를 잡아가고 있다. 최근에 대학생들이나 직장인들을 중심으로 원룸의 인기가 높아지고 있고, 재건축 전세특수, 독신자 증가로 안정적인 임대수요층이 확산되고 있는 추세여서 원룸개조는 효자노릇을 톡톡히 하고 있는 것. 원룸의 장점은 수익성이 상가나 사무실 임대수입보다 높다는 점이다.

강남 역세권 주변의 원룸주택의 평당 평균 전세금은 300만∼350만원선으로 사무실이나 상가 임대료 200만∼250만원에 비해 높은 가격을 형성하고 있다. 대학가 유망지역으로는 신촌일대와 이대, 홍익대 주변과 서울대를 중심으로 한 봉천동, 신림동 일대, 고려대, 성신여대, 한성대 주변 등이 유망하다. 이 일대 시세를 보면 연희동의 11평형 원룸이 보증금 1천만원에 월 45만원 수준이며, 봉천동은 9평형이 보증금 1천만원에 월 30만원 선을 유지하고 있다.

직장인 선호지역으로는 강남 테헤란로 주변의 역삼역, 선능역, 제일생명 사거리와 강남구청 일대가 유망하며, 소호족과 벤처기업이 많은 개포동, 포이동 일대, 업무용 빌딩 밀집지역인 강북의 아현동, 공덕동 일대도 유망하다. 시세는 역삼역의 12평형 원룸 보증금이 1천만원 월세 47만원선이며, 삼성동의 13평형이 보증금 1천800만원에 월 52만원선이다.

◆ 개발사례

서울 봉천동에서 여관을 운영하고 있는 최씨는 시설물의 낙후로 영업이 잘되지 않아 적자운영을 하고 있던 중 수리한 후 여관업을 계속 하고자 했다. 그러나 봉천동 일대는 신축 여관들이 밀집돼 있어 여관으로 다시 리노베이션할 경우 공사비용이 많이 소요되고 수익성도 높지 않다고 판단하였다.

또한 현장 방문을 통해 주변 여건을 조사한 결과 2호선 서울대입구역으로부터 약 10분 정도에 위치해 있고 주차여건이 좋은 편이어서 임대수익을 극대화시킬 수 있는 원룸으로 변경하기로 했다.

공사는 건물의 기본 골조만 두고 내외부 전부를 교체했고 공사비용은 평당 140만원으로 총 1억2천600만원이 들었으며 공사기간은 3개월이 걸렸다. 주방시설과 화장실을 갖춘 8평∼10평형 원룸 10개로 리노베이션을 했다. 내부는 침대 가구 주방가구 등을 배치하고 특히 초고속 통신망을 이용할 수 있도록 시설했다. 공사 완료후 한달만에 모두 임대가 되었고 전세보증금으로 1억4천만원, 매달 월세 230만원의 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있었다.

◆ 개발포인트

먼저 사전에 철저한 시장조사를 통해 원룸 수요층, 특성, 임대수요 여부 및 평당 임대가 등을 파악해야 하고 수요층에 맞게 내, 외부 시설물을 선정해야 한다. 또한 주차공간을 확보해야 하고 인터넷 이용자를 위한 통신망을 설치하는 것이 좋다.

그리고 임대 후에는 철저한 사후관리를 통해 입주자들에게 서비스를 제공해야 한다. 공동시설은 청결하게 유지하고 시설 하자가 발생할 경우에는 즉시 처리를 해줘야 한다.

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