리모델링 가이드

다가구 주택 용도변경하면 '돈'

관리자

2006-10-27 19:07:07, 조회 : 430, 추천 : 134

건축법 개정으로 관심을 모으고 있는 것이 다가구주택이다. 다가구 주택을 다세대주택으로 용도변경해 가구별로 구분등기가 가능해짐에 따라 환금성이 높아졌고 다방, 음식점 등으로도 용도변경이 가능해졌다. 즉 다가구의 경우 최소한 2채 이상에서 10가구로 구성되어 있어 임대사업자 등록이 가능하다는 장점이 있다.

또한 상권이 활성화된 지역의 경우에는 임대용 상가로 전환하거나 본인이 직영할 수도 있다. 이 경우 사전에 배후 수요층과 상권분석을 통해 적절한 업종을 선정한 후 리노베이션을 해야 한다.

◆ 건축법상의 다가구주택과 다세대주택

다가구주택과 다세대주택의 건축법상 차이점을 보면 다가구 주택은 단독 주택으로 분류가 되고 구분등기가 안된다. 또한 한 건물에 여러 가구(19가구 이하)가 거주할 수 있는 주택으로 각 가구별로 분양이 불가능하다. 건물 규모는 660㎡(200평), 3층 이하여야 한다.

그러나 다세대 주택은 공동주택으로 분류되고, 아파트와 같이 구분등기가 가능하고 가구별로 분양도 할 수 있으며 건축물 대장에도 가구별로 호수가 달라 소유자들이 다르게 명기될 수 있다. 건립 가구수 제한은 없지만 층수(4층 이하)와 연면적660㎡(200평이하)제한이 있다.

◆ 다가구 주택을 다세대주택으로 변경시 유의사항

먼저 모든 다가구주택을 다세대로 용도변경할 수는 없다. 각 가구를 분리하는 벽체 두께가 다세대주택의 방화벽 기준인 19cm를 넘지 못하면 용도변경이 불가능하다. 물론 건물을 리노베이션을 해 기준에 맞추면 다세대주택으로 바꿀 수 있다. 또한 지방자치단체나 토지공사 주택공사 등이 단독주택지로 분양한 땅에 지어진 다가구주택은 다세대로 바꿀 수 없다. 따라서 일산 분당 평촌 등 신도시 단독 택지내의 다가구 주택은 용도변경 자체가 불가능하다.

그리고 다세대 주택으로 용도변경시 가장 큰 문제는 주차장 확보인데 이는 94년 5월 이전에 지어진 다가구 주택에 한해서는 별도의 주차장 확보없이도 다세대 주택으로 용도변경이 가능하다. 그러나 94년 5월 이후의 다가구 주택의 경우는 주차장 시설기준을 충족시켜야 한다.

◆ 용도변경 절차

단독으로 된 다가구 주택의 건축물대장을 집합건축물대장으로 전환 신청 해야한다. 이때 먼저 다가구주택에 거주하는 세입자에게 건축물대장 전환사실을 내용증명 등의 방법으로 반드시 알려야 한다. 이 조치는 다가구주택을 다세대주택으로 변경할 경우 세입자가 주소지를 호수까지 기재해 변경하지 않으면 경매시 전세보증금을 돌려받을 수 없다는 취지의 판결이 나옴에 따라 보호조치로 규정된 것이다.

이에 따라 주소지 변경사실을 건물주가 등기전에 통보토록 의무화하고 건축물대장 변경 신청시 세입자에게 통보했다는 확인서를 첨부해야 한다. 또한 해당 시, 군, 구청(담당:지적과)에서도 이 사실을 해당 동사무소에 통보하고 동사무소는 세입자에게 이를 알려야 한다. 이와 같이 건축물 대장 기재내용을 변경한후 등기소에서 구분등기 신청을 하면 된다.

◆ 리노베이션 사례

정년 퇴직을 한 김씨는 퇴직금과 그 동안 모은 돈으로 안정적인 노후 수익을 원했다. 그러나 은행 금리가 낮아 망설이던 차에 급매물로 나온 다가구 주택을 다세대 주택으로 용도변경해 임대사업을 하기로 결심했다. 먼저 주변 임대현황을 조사한 결과 안암동 일대가 대학생 및 직장인 수요가 많고 신설동역에 인접해 있어 월세 임대수요가 많다는 것을 확인한 후 매입을 했다.

먼저 벽체 두께를 다세대주택의 방화벽 기준인 19cm에 맞게 공사를 했고, 젊은 수요층을 위해 내외부 시설도 새롭게 단장을 했다. 특히 화장실과 욕실, 주방 등을 신세대 감각에 맞게 공사를 했다.

총 공사비는 5천500만원이 소요되었다. 임대는 김씨가 예상한 대로 8가구 모두가 나갔고, 고정 수입으로 가구당 평균 37만원으로 약 300만원의 임대수익이 발생했다. 보증금 500만원으로 총 4천만원의 유동자금이 생긴 것이다.

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