리모델링 가이드

🏯 철거 건물 리노베이션을 통해 새롭게 변신

관리자

2006-10-27 19:06:12, 조회 : 489, 추천 : 127

이씨 부부는 보도선 확장 공사로 인해 서울 서대문구 홍제동에 있는 근린상업 건물 일부분이 철거되는 상황에서 전면 철거 후 신축 방안을 고려했으나 신축시에 주차장 및 건축선을 확보할 경우 경제성이 떨어진다는 점과 옆집이 철거후 신축을 했으나 임대면적 축소에 따라 실익이 없는 것을 확인했다. 그 후 리노베이션을 통해 시설물을 활용하는 것으로 결정하고 (주)고려 R & C에 안전한 철거방안과 용도변경을 통해 수익 시설물로의 전환을 의뢰했다.

◆ 리노베이션 전

일부는 근린생활 시설로 사용했고, 구조는 철근 콘크리트조이며, 현재 여관용도로 사용중인 1층 및 2층은 조적식 구조로써 증축된 건축물이었다. 철거부분은 근린생활시설 일부와 2층 출입 계단이 철거대상이었다. 또한 여관이 초등학교 앞에 위치해 여관으로써의 기능이 상실된 상태여서, 새로운 용도로의 전환이 요구되는 시점이었다. 그리고 철거에 따른 민원을 제기하는 동안 장기간 방치되어 있어 여관 내부시설은 거의 멸실된 상태였다.

◆ 용도변경 포인트

여관으로의 상업적 기능을 상실한 여관은 원룸시설로 용도변경을 하기로 했다. 먼저 여관은 조적식으로 건축되었기 때문에 내부 벽체 전면을 철거할 경우 구조적인 안전문제가 발생할 수 있다는 구조안전진단 결과에 따라 현재의 구조를 최대한 활용할 수 있는 원룸으로 결정했다.

또한 마을버스로 약 10분 정도면 홍제역을 이용할 수 있어 지하철 이용이 용이한 지역이고, 주변이 주택밀집지역으로 생활편의시설들이 많고, 상명대, 서울간호대학 등이 있어 원룸 수요가 풍부한 것으로 조사되었다. 또한 원룸 입주자는 여성만을 대상으로 하기로 했다. 현재 내부 구조 상태로는 남녀가 함께 공간을 사용하기에는 생활공간이 분리가 되지 않기 때문이었다.

◆ 리노베이션 포인트

①안전한 철거를 위해 철거 부위에 철골 보강재를 먼저 설치해 건물 전체의 구조 보강공사를 했다.
②철거후 1층 근린생활시설은 통유리로 외부 마감을 했고, 내부도 깔끔하게 정리를 했다. 2층은 조적으로 마감을 했고, 부분 철거되는 2층 계단은 추가공사를 통해 사용상 무리가 없도록 했다.
③기존 여관 옆에 창고 공간은 씽크대 및 수납공간 등을 배치해 공간활용을 극대화 했다. 특히 신경을 쓴 시설은 화장실이었다. 여성들이 주 수요층이므로 이들이 선호하는 파스텔톤의 화사한 분위기가 연출되도록 고려를 했고, 화장실문은 기존의 여닫이 문이 아닌 주름문으로 설치를 해 공간을 좀더 효율적으로 사용할 수 있도록 했다.
④1층에서 부분 철거되는 106호는 관리실로 배치를 했고, 다용도실은 공용세탁실로 변경을 했다.
⑤실내 가구로는 1인용 침대와 책상과 의자, TV, 소형 냉장고를 설치했고, 주방시설(씽크대, 가스레인지)과 수납형 화장대를 배치했다.
⑥실내 및 복도 조명은 가능한 밝게 했고, 공용 복도의 마감재를 환한 분위기가 나도록 연출했다.
⑦특히 본 시설물은 도로가에 면해 있어 소음이 많이 발생해 소음을 차단을 할 수 있도록 창호는 하이샤시 이중창으로 했고, 외부도 단열시공과 함께 방음시설을 해 외부 소음을 차단하는데 주력했다.
⑧기존 복도 및 계단이 목재로 되어 있어 이동시 바닥에서 소음이 발생해 카페트로 마감을 해 내부 이동시 소음을 차단했다. 옥상은 방수가 제대로 되지 않아 방수보강공사를 했다. 특히 옥상 방수시에는 단순히 방수만이 아니라 단열효과를 낼 수 있도록 먼저 스치로폼을 바닥에 대고, 그 위에 비닐을 깔고, 용접망에 몰탈로 마감을 해야한다.

◆ 공사비용

공사기간은 모두 2개월이 걸렸다. 공사비는 철거공사 및 기둥보강공사 1천40만원, 창호, 유리공사비 1천8백만원, 조적/미장/방수공사비로 1천6백만원, 설비공사1천7백만원 등 총 1억1천2백만원이 소요되었고, 평당 160만원(시설 면적 71평)이 들었다.

본 시설물은 기존 여관내부 설비가 거의 멸실된 상태였기 때문에 내부 마감재 및 전기, 설비공사가 추가되었고, 여성전용 원룸 시설인 침대, 주방기기 등이 설치되었다. 외부 및 내부 시설 철거에 따른 철거비용과 구조 보강을 위한 기둥보강공사, 도장 및 단열공사비용 등이 소요되었다.

◆ 리노베이션 효과

기존의 여관 임대수익은 평당 240만원 정도였으나, 원룸으로 개조한 후 310만원으로 평당 임대수익이 상승하여 안정적인 임대수익이 보장되었고, 철거로 면적이 감소한 1층 및 2층 근린생활시설도 외부 및 내부 마감을 통해 추가적인 임대수익 기대된다.

보도선 확장에 따라 건축물의 일부가 철거되는 경우 먼저 구조안전진단을 통한 안전한 구조 보강공사를 해야한다. 또한 본 시설물의 경우 상업적 기능성을 상실한 여관을 원룸으로 용도변경함에 있어 철저한 시장조사와 입주자의 특성에 맞는 내부시설 구성 및 마감재 선택이 중요하다.

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