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단독주택 용도변경을 통한 리노베이션
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관리자
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2006-10-27 19:09:52, 조회 : 516, 추천 : 107 |
단독주택 용도변경
건축법상 건축물은 시설군, 용도군, 세부용도군으로 분류돼 있다.
시설군은 건축 기준이 강한 순서대로 영업/판매시설군, 문화/집회시설군, 산업시설군, 교육/의료시설군, 주거/업무시설군, 기타 시설군 등 6개군으로 분류하고 있다. 약한 시설군인 기타 시설군에서 주거/업무시설군으로 용도변경할 경우에는 신고를 해야하지만 강한 시설군에서 약한 시설군으로 용도변경할 경우에는 임의 변경이 가능하다.
즉 단독주택은 주거/업무시설군에 해당되므로 근린생활시설인 일반상가, 식당가 등으로 용도변경이 가능하며, 건축물대장을 해당 지자체에 신고만 하면 된다.
단독주택 활용방안
가장 중요한 것은 주변 상권분석을 통해 상가 업종분포, 주 수요층에 대한 조사가 선행되어야 한다.
또한 임대료 및 공실률에 대한 사전 조사를 기반으로 리노베이션 범위 및 예산 등을 산정하고 최종적으로 수익률 및 미래 가치 등을 확인한 후 공사를 진행해야 한다.
예를 들어 새로 개통된 7호선 역세권을 중심으로 분석해 보면 논현동 및 학동 일대 지역은 금융기관 및 오피스 밀집지역이므로 고급 식당가나 분위기 있는 컨벤션 카페 등으로 리노베이션이 가능하다.
또한 가리봉 및 광명 일대에는 생활 밀착형 근린상가로 용도변경이 가능하고, 보라매·장승배기·신대방삼거리역 일대 등은 주거 밀집지역으로 소규모 근린생활시설 등이 유망하다.
공사비 및 공사범위
공사범위는 사전 조사된 업종 및 수요층에 적합해야 하며, 공사비는 수익률에 근거해 산정해야 적정한 비용으로 리노베이션을 할 수 있다.
먼저 공사 범위를 정하는 것이 중요하다. 일반적인 공사 범위는 비내력벽 및 도로면에 접한 벽체는 구조 보강을 한 후 철거를 하고 강화 유리로 마감을 하는 것이 좋다. 또한 공용 화장실 공간을 확보해야 하며, 분할 상가별로 상하수도 및 기본 전기, 통신 시설을 해야 한다.
특히 식당가 등으로 변경할 시에는 가스라인을 제공해야 한다. 그리고 주차공간 등을 확보할 수 있으면 더욱 좋다.
공사비는 평당 50만∼70만원 정도면 가능하고, 실내 인테리어는 임차인들이 직접하는 경우가 많으므로 외장재 및 기본 마감재에 지나치게 많은 비용을 들일 필요는 없다.
주의할 점
먼저 용도변경에 따른 관련 법규 검토를 통해 가능여부를 사전에 꼼꼼하게 확인해야 한다. 해당관청에 신고나 허가없이 용도변경할 시에는 공사 중지명령을 받을 뿐 아니라 건축물관리대장 변경이 불가능하므로 주의해야 한다.
다음으로는 주변 상권 분석을 통해 유치 업종을 선정하고 이에 맞는 내외부 리노베이션 공사를 해야한다.
공사 진행시에는 시공사가 견적서상에 제품을 시공하는지 여부와 잔금을 주기 전에 하루 정도는 시공된 부분을 직접 사용해 하자가 있는지 등을 확인하는 것이 좋다.
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