리모델링 가이드

상가주택 리노베이션

관리자

2006-10-27 19:09:15, 조회 : 397, 추천 : 120

최근 주택 전세 수요가 급증하고, 경기호전으로 사무실 및 상가에 대한 수요가 증가함에 따라 상가와 주택이 결합된 상가주택이 새로운 틈새 부동산 상품으로 부상하고 있다. 상가주택은 용도변경과 리노베이션을 통해 주변상권 및 부동산 시장 변화에 능동적으로 대응 할 수 있으며, 전월세 등 다양한 임대수익방법을 적극 활용할 수 있다는 장점이 있다.

◆ 상가주택

상가주택이란 일부는 주택으로 사용하고 나머지는 점포나 사무실 등으로 임대하는 것이다. 또한 주거면적이 건축 연면적의 50%이상이면 세법상 주택으로 분류돼 임대사업자등록이 가능하다. 가장 저렴하게 매입하는 방법은 경매를 통하는 것이다. 현재 상가주택이나 근린상가 등은 2~3회 유찰시 시세의 60~65%정도에 낙찰을 받을 수 있다.

또한 건축 년한이 15년 이상된 상가주택의 경우는 대지가격만으로 싸게 구입이 가능하다. 유망지역으로는 하반기 개통예정인 6, 7호선 역세권과 지하철 개통구간 주변 및 대학가 등이 유망하다. 특히 환승역인 대림, 약수, 이수, 강남구청, 도곡, 공덕역 등이 새로운 상권을 형성할 것으로 유망하다.

◆ 리노베이션 포인트

상가주택은 주택부분과 상가 부분을 주변상권에 따라 적정 규모로 리노베이션하는 것이 요구된다. 강남 일대, 대학가, 역세권 등 원룸 수요가 많고 임대료가 평당 350만원 이상인 지역은 상가보다는 원룸으로 리노베이션하는 것이 수익성을 높일 수 있다. 원룸으로 리노베이션할 경우에 먼저 주변 임대료 현황을 파악해야 한다.

다음으로 임대수요층을 분석해야 이에 맞게 내/외부 리노베이션 범위설정이 가능하다. 또한 다가구로 용도변경시에는 가구당 0.7대의 주차면적을 확보해야 하므로 주차장을 확보할 수 있는지 여부도 꼭 확인해야 한다. 상가를 주택으로 리노베이션할 때 가장 먼저 신경을 써야 할 부분은 내/외부 단열공사와 화장실 공사를 꼼꼼하게 해야 한다.

비용은 자재선택에 따라 차이가 많이 나지만 평당 100만~120만원 정도면 가능하다. 반면에 신흥 역세권 등 새롭게 상권을 형성하고 있는 지역은 사무실이나 점포 등으로 리노베이션하는 것이 요구된다.

상가중심으로 변경시에는 주변 1km이내의 상권 현황을 면밀히 확인하고, 임대가능업종 등을 사전에 선정해야 한다. 상가 중심의 리노베이션인 경우 내부공사보다는 외부공사에 포인트를 두어야 하며 주변 경쟁 시설과 차별화된 디자인 및 자재를 선택하는 것이 좋다. 이 경우 외장공사와 내부의 기본적인 리노베이션 비용으로는 평당 약 70만~80만원 정도가 소요된다.

◆ 유의할 점

주택상가의 경우 매입전에 주변의 상권분석과 업종분포, 임대료, 주 수요층에 대한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 하며, 주력 상품을 주택, 상가, 사무실 중 어느 것으로 할 것인지를 사전에 선정해 두어야 한다. 그후 선정 상품에 맞는 리노베이션 범위 및 비용을 산정하고 수익률 등을 확인한 후 매입 동시에 공사를 진행하는 것이 좋다.

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